2016年6月26日，天府国际基金小镇在麓山小镇正式揭牌，成都版的“格林尼治”基金小镇正式成立，麓镇再次活跃起来。

麓山小镇此前最深入人心的便是对于欧式建筑风格的复原，以及其中显现的万华总裁罗立平对于建筑艺术偏执追求的理想主义气质。但也因前期设计中一味追求建筑形态的完美而缺乏对后期商业业态布局的思考造成招商困难，大量商铺空置。

自2012年正式开街以来，麓山小镇商铺使用率尚未突破50%，通过引进基金公司办公成为万华去化库存活跃商业氛围的新尝试。然而本为商业街区的麓镇作为南延线末端区域，变为办公区域办公效率本就低下，且成都市场基金规模有限，如何引进足量基金公司，将再次考验麓镇招商团队。

转变为基金小镇是形式大于内容的招商动作，还是产城一体的创新模式，尚需市场检验。

 

万华的麓镇商业实验

 

2000年初，万华获得麓山土地开发权，谁也未曾想到，就在这片农家耕地和灌木遍及的山坡上，将打造出未来十年后的为人称许的成都高端别墅的代表性项目——麓山国际社区。

2001年8月，成都万华房地产开发有限公司正式成立，打造麓山国际社区成为其主要任务，就在此时，麓山国际社区首个组团产品逸翠谷开建。随后的两年中，万华展开了麓山商业项目的调研。这一项筹备工作至今仍在媒体的文中有所陈述，“2001年—2003年万华团队足迹遍布欧洲、北美近40个小镇。”为了打造一个成功且别具风情的商业小镇，万华对商业组团进行了长达三年的前期考察， 麓山小镇在这期间孕育成型。

2004年10月30日，麓山国际社区首批次逸翠谷开盘，作为高端别墅社区正式走入成都市民眼界。由于项目景观环境、产品设计，以及所倡导的生活理念超前，在接下来的各个组团开盘中项目均实现热销，麓山国际社区一时间成为成都富人追捧的住宅产品。

当别墅各个组团相继开发持续热销时，麓镇商业街区打造也提上了日程。

2006年，万华委托美国设计师道格拉斯·道林担当麓山国际社区麓山小镇的总设计师，负责麓山小镇的整体设计把控和前期方案，中筑华恺建筑设计有限公司总经理张柯作为中方设计师代表也全程参与麓山小镇的设计打造，“美方设计师负责前期方案设计，为麓山小镇创立故事蓝本。中方设计师负责设计实施，顺着故事将建筑细节呈现。”

由于中方设计团队和美方设计团队的良性合作，项目的主体方案很快成型，后期的施工阶段也几乎无大修改。

行走于麓山小镇的街道上，欧式古典风情街区呈现眼前，这在成都周边数个以“镇”命名的景点中，麓镇的欧式风情区别于中国传统古镇的打造，独树一帜。在项目的打造构思环节，设计方费尽了心思。

最终，万华以欧洲中世纪古堡为蓝本，注重文化性和休闲性的托斯卡纳风情小镇在麓山北侧破土而出。当项目主体完工后，在山顶、山腰、山底别墅式的独栋商业构成的立体商业小镇中，既有精致迷离的建筑空间，又有众多分散其内的活动广场，曲径通幽、院落相连、高低错落的建筑将建筑理念最大程度呈现，建筑现状将设计图纸完美呈现。

即使中美双方合作较顺畅，张柯仍用“快疯掉了”形容项目设计打造时的工作量，万华对于建筑设计偏执的追求，让设计师必须做到让万华“没有刺可以挑”的程度，不然则面临方案的推倒重来。

曾于2008年参与麓镇山顶礼堂部分设计打造的资深房地产产品专家贝月森对此深有感触，最初山顶美术馆计划打造为现代建筑外观，和小镇整体的托斯卡纳风格协调不一致。最终在商管团队以及贝月森的多次建议下，定为协调一致的风格。

万华花费大量精力打造的麓山小镇的定位不仅仅是社区配套，从定位之初便是服务于整个成都市场。万华总裁罗立平曾说，麓镇不仅是一个大盘的配套，而且是一个区域中心、甚至一个城市的分中心，“麓山小镇定位于城市商业，其实做社区配套商业2万方就已足够，万华集团在分析了城市的走向后认为麓山做城市商业体是有必要的，所以就做了14万方的城市小镇。”麓湖产业发展中心营销总监王丽爱回忆到。

然而为了保存这14万方的商业小镇，以罗立平为代表的职业经理人团队与股东方已经争辩到脸红脖子粗的程度。即使罗全力争取，由于掺杂着包括银行融资和来自宝光系、达义房产两大股东的资金，话语权的约束让麓山小镇做了诸多让步。而这一切和万华总裁罗立平理想中的状态还存在巨大差距，只有掌控绝对的话语权，才让罗立平觉得他一直守护的某种“理想主义”是有安全感的。

其中最显著妥协便是，小镇山脚之下原有柳湖和莲湖两湖泊，而现在为了更符合经营需求，正临麓山大道的莲湖已经填平为地面停车场，只剩下另一远离街道的柳湖存在。在张珂看来，莲湖存在之时是麓山小镇建筑趣味和建筑景观效果最完美的状态。

罗立平和万华在麓山国际社区和麓镇的坚持、最终换来了市场的肯定，不仅仅是在成都，麓山国际社区也是首个连续三年成为“全国单盘年度销冠”的楼盘。同时，麓镇成为了成都市民体验欧式生活的目的地，即使欧式建筑风格已经遍布大街小巷时，仍有大量婚纱摄影者将这里定为首选之地，甚至于徐静蕾导演的《亲密敌人》也在此取景拍摄。

 

落寞欧式风情小镇

 

然而建筑形态的优美，却未曾为后期街区商业氛围的形成起到有效的推动作用。

2011年前后，麓镇主体基本完工，2011年3月10日麓镇全国巡演开始，招商也于期间正式开始。耐人寻味的是，麓镇商管公司直到2014年6月26日才正式注册。2012年2月25日，麓镇一期正式开街。开街之时，麓镇完成约3万方的商铺招商，包括生活服务、教育、餐饮等业态基本具备。

“像麓山小镇这样的非核心商圈商业项目，定位必须鲜明而富有特色，在业态规划方面需多引进目的性消费的业态。同时，低密度住宅小区通常会以高端生活配套类商业形态为主，如高级会所、高端餐饮、SPA、高端健身会所、双语幼儿园等。”高力国际成都分公司商铺服务部经理杨娟讲到，而麓山小镇的招商计划并未按照实际需求来做。

在业态布局方面，万华畅想的业态包括山顶的演艺剧场、特色小店、咖啡餐厅、生鲜食品店、Hilltown、 Loft广场、电影广场、山顶广场、办公楼、酒店、社区图书馆、小学、幼儿园和小户型社区，欧式小镇产业模式成为模仿对象。彼时，万华甚至已经和计划从意大利引入包括皮具、皮革加工等手工工业，却最终未能成行。

其实，由于低密度住宅小区的商业配套主要以非刚性需求为主，一般来讲要比高密度小区的商业配比低。换言之，麓山小镇单纯的服务于麓山国际社区其体量已经超标，加至于业态选择也更倾向于城市级商业，吸引城南消费群体意图明显，然而其辐射的整个城南区域商业却也面临人气不足的问题。

贝月森参与项目设计之初便预测，麓山小镇至少要经过八年培育才会形成一定的商业氛围。贝月森注意到，2008年麓山国际社区整体入住率10%左右，整个麓山区域几乎没有人。而到了2016年，麓山国际社区的整体入住率也仅仅为30%左右。社区入住率极低，商业赖于生存的人流不足，解决麓镇人气成为麓镇商管团队必须解决的问题。

期间，为解决麓镇人流不足问题，包括像黑石画廊长期在麓山小镇开展活动，麓山国际社区售楼部、建筑设计部等都设置在麓山小镇内部，甚至于山顶礼堂也长期对外，作为商业会议会场使用。但是靠活动吸引的人流，如同潮汐一样，无法实现效益的长期有效转化，人气依然不见增长，建筑风格的创新对客流的导入力对于一个14万方的商业小镇是远远不够的。

万华在后期的招商上设置的高标准又进一步阻碍了商家的陆续进驻。据了解，麓山小镇租金水平远高于区域平均水平，引进的商家多会要求签订五年的递增合同，在第一年租金折扣为5折的情况下为80—90元/㎡/月，到第五年平均租金会达到170元/㎡/月，而这已经和金融城部分商铺的租金水平相当。同时，万华团队对于商家的选择也较为苛刻，更加剧了普通商家入驻的困难。当初重金打造的精品酒店，目前也因人气不足，一直未能成功引进。

项目规划时追求建筑形态的完美而未曾清晰考虑后期业态布局问题也开始显现。

经走访发现，目前麓山小镇空置的商铺多是400㎡及以上的大面积商铺，对于人气不足的麓山小镇来说，多数商家都无法消化如此大面积的商铺。后期的运管上，招商团队甚至想过通过招入餐饮业态增加人气，然而洽谈餐饮类商家时却发现建筑空间的改造成本过高，餐饮商家无法承担。

在贝月森看来，在设计之初项目并未考虑消费者的动线与后期服务人员的动线，造成人流的相互交叉，影响了消费者的参观体验。此外，顺着山型设计的环形停车场，造价较高的同时，建筑内部的立柱对于建筑空间的影响也较大，异形的空间较多使得目前地下停车场的使用率较低。

商业运营思考不足和过高的门槛设置，使得麓山小镇的运营一直不温不火，远未达到辐射整个城南甚至成都市场的目标，“求变”在万华内部酝酿着。

转型基金小镇是良方还是毒药？

2016年年中，麓镇木莲街区两家临街商铺门口挂上了乐道资本、纪升资本的牌子。街对面，明宇宏卓家居订制设计机构在一个月以前也接到麓山商管公司要求搬离的通知。

这正是万华为麓山小镇商业大量空置寻求的解决之道——调整麓镇现有业态，引进基金公司入驻。

一方面政府打造基金聚集区计划早已酝酿。另一方面，麓山小镇商业运营困难，改变街区商业现状，运营活麓山小镇成为万华必须解决的问题。双方合作一拍即合，集中500家对冲基金管理上千亿资金背靠纽约的格林尼治成为模仿对象。

2015年年底，天府新区科学城基金集聚区起步区正式规划选址麓山小镇，依托麓镇原有成熟物业建设基金小镇的计划开始呈现。通过聚集VC、PE、天使投资等金融资本机构，打造资本密集型金融机构集聚地，成都版“格林尼治”计划成型。小镇规划选址之后，天府新区和万华便马不停蹄的考察了国内同期建设的其他基金小镇，如杭州玉皇山南基金小镇、嘉兴南湖基金小镇、北京房山基金小镇。

“产城一体化是远郊项目打造的主要方式之一，通过和政府合作打造基金小镇不失为去化麓山小镇商铺库存的一种方法，借此打造初级的产业孵化区还可行，但体量不能太大。”四川新港联行董事长张红兵告诉观察员，引入基金办公只是一种提法，目的还是去化库存。

按照阿特金斯为小镇制定的近、中、远三期整体规划，除以小镇为主体的核心区外，到2020年联合麓湖形成战略纵深区在内基金小镇将会吸纳超过1000家投资机构，规模远超杭州玉皇山南基金小镇，然如同张红兵讲的一样成都市场基金规模有限，资本市场规模远不如沿海发达，如何引入成为疑问。

同时，按照万华计划麓镇现有商业不会大调，明宇宏卓只是少数迁出的商家之一。“未来招商也将更多考虑服务于基金公司，而空置的商铺都将会改造成基金公司办公场所。”这是以万华地产综合运营部运营主任李科宇为代表的万华招商团队的真实想法。

2016年6月26日，天府基金小镇正式开镇，变化开始在麓山小镇上演。据悉，目前万华已对小镇投入改造资金4000万元，预计年内继续投入9000万元，完成投资人俱乐部、前海金控办公楼以及配套酒店、美术馆、麓村（艺术家村）的装修改造。未来，拟持续投入16亿元，加快创业孵化器、加速器、公寓式酒店等二期项目的规划建设。

为促进基金公司的入驻，政府层面给予财政与政策支持，如给予入驻企业落户奖励、产业资金支持，为各种金融活动举办论坛提供专项资金补贴等。作为基金小镇的物业提供方，万华方面也给予入驻企业提供3年物业费补贴、3年免租期，以及入驻企业高管折扣最高200万购房款等方式吸引入驻。

政府与万华努力也得到了市场的响应。目前已经有深圳前海金控、中金前海基金、东方前海资产管理、纪源资本、乐道资本、纪升资本、民生银行、兴业银行、建设银行等国内著名金融基金及银行机构入驻基金小镇。并且华控、毅达、融玺等资数十家金融机构也已意向加入，基金小镇似走向正轨。

日前，观察员实地探访项目之际甚至也碰巧遇上了基金小镇召开的推介交流会，招商计划、政策支持、参观小镇成为重要议程。随着基金小镇的推进，未来这样的推荐会将反复召开，小镇客流将变为一车又一车的商务人群，而原本服务的旅游购物人群将逐渐成为小镇的过客，麓镇职能正发生着急剧的变化。

观察员

 

邓魁